Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2021

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản tùy vào từng trường hợp sẽ tính giá khác nhau. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ vào Điều 19 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được xác định theo từng trường hợp.

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)

• Giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất trên bảng giá đất:

Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định:

Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà đất (có nhà và đất)

• Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn do UBND cấp tỉnh quy định:

Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai nhân (x) với 2%.

Trường hợp 3: Chuyển nhượng nhà (không có đất)

• Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau: 

• Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau: 

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân (giá 01m² do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).
• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).

Trường hợp 4: Chuyển nhượng quyền thuê đất

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản 

Thời điểm tính thue chuyen nhuong bat dong san được xác định như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận của bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận của bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế phải được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, bản di chúc, quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định rõ về 2 trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản.

TH1: Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người sau được miễn thuế thu nhập cá nhân là:

• Giữa vợ với chồng.
• Cha mẹ đẻ với con ruột, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể.
• Ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản giữa vợ và chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung thì khi ly hôn sẽ được phân chia thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết tài sản đó thuộc diện miễn thuế.

TH2: Người chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Căn cứ theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, một thửa đất thì không phải nộp thuế. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng phải đáp ứng 3 điều kiện sau:

• Một, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể:
  • Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
  • Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
• Hai, có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tối thiểu 6 tháng. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.
• Ba, chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng được một phần thì được miễn thuế phần chuyển nhượng đó.

Trên đây là cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Hy vọng đây sẽ là những thông tin hữu ích cho bạn. Nếu bạn có thắc mắc gì cần được hỗ trợ thì hãy liên hệ phòng tư vấn Trần Anh Group: 0888.289.678 để được giải đáp chi tiết.

>>> Xem thêm:

• Nghị định 23/2015/NĐ-CP
• Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13
• Thủ tục công chứng nhà đất cho tặng mới nhất