Bất động sản bán lẻ TP.HCM “mở” cuộc đua mặt bằng trung tâm

Theo CBRE Việt Nam, đầu tư vào bất động sản bán lẻ trong thời gian gần đây trở nên sôi động hơn những năm vừa qua do có những “đại gia bán lẻ” cần những mặt bằng lớn, vị trí đẹp…

Đặc biệt, năm 2019 với thương vụ chấn động thị trường là Masan Group mua lại hệ thống bán lẻ VinComerce của VinGroup (6 tháng sau khi VinGroup mua lại hệ thống Shop&Go và có kế hoạch ở rộng hơn quy mô tại thị trường Việt Nam).

Theo số liệu từ Thống kê vào năm 2019, doanh thu bán lẻ hàng hóa của Việt Nam ước đạt 3,75 triệu tỷ đồng (tương đương 163 tỷ USD), tăng 12,7% so với năm 2018. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua.

Sự tăng trưởng nhanh về tiêu dùng khiến nhiều thương hiệu thời trang, tiêu dùng… trên thế giới đua nhau mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Sự hấp dẫn của thị trường bán lẻ thể hiện ở việc doanh thu bán hàng của nhiều thương hiệu nước ngoài tăng với cấp số nhân sau khi xuất hiện tại Việt Nam.

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, doanh thu ngành hàng thời trang nhanh của Zara và H&M tại Việt Nam đã tăng mạnh mẽ trong 2-3 năm qua từ khi có mặt tại đây.

Cụ thể, Zara đã đạt doanh thu 321 tỷ đồng năm 2016, đến năm 2017 đã tăng lên 1.100 tỷ đồng, năm 2018 đạt gần 1.700 tỷ đồng. Như vậy, sau 3 năm xuất hiện tại Việt Nam, doanh thu của thương hiệu thời trang này gấp 6 lần năm 2016. Lợi nhuận gộp tương ứng qua các năm là 139 tỷ đồng, 431 tỷ đồng và 631 tỷ đồng.

Đối với H&M, chỉ sau 2 năm có mặt tại Việt Nam, doanh thu năm 2018 gấp 3,3 lần so với năm 2017, từ mức 227 tỷ đồng lên mức 763 tỷ đồng.

Do đó, các nhà bán lẻ liên tục mở rộng cửa hàng khi diện tích thuê mặt bằng bán lẻ lên tới trên 1.000 m2, điển hình là Zara, H&M và gần nhất là Uniqlo.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết những khách thuê chủ chốt ngành hàng thời trang thường là những tên tuổi quốc tế nổi tiếng và được giới trẻ săn đón, có thể tạo lượng khách ghé mua đều đặn cả những ngày thường. Chính vì vậy, các chủ toà nhà thường có những chương trình chia sẻ doanh thu và giá thuê ưu đãi cho những khách thuê chủ chốt này. Đây sẽ là xu hướng được nhân rộng hơn vì nó mang lại nhiều giá trị khác cho dự án thương mại bên cạnh doanh thu từ việc cho thuê đơn thuần.

Mặt bằng bán lẻ khu trung tâm trong 2 năm gần đây vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy rất cao khi tỷ lệ trống chỉ dưới 4% và đạt 1,6% năm 2019, tiếp tục giảm so với năm 2018. Không có thêm dự án bán lẻ nào xuất hiện từ khi Saigon Centre ra đời năm 2016. Sự thiếu hụt nguồn cung tiếp tục tạo điều kiện cho giá thuê tăng từ 10-20% sau mỗi đợt ký lại hợp đồng thuê. Trung bình, giá thuê khu trung tâm tăng 5,8% so với năm 2018 và đạt mức 135,5 USD/m2/tháng (tương đương 3,1 triệu đồng/m2/tháng).

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực ngoài trung tâm lại thấp hơn rất nhiều và ổn định, chỉ ở mức 35,7 USD/m2/tháng (830.000 đồng/m2/tháng).

Trong 2 năm qua, với sự kín mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm và giá thuê quá cao đã khiến các chủ đầu tư mở rộng bằng ra bên ngoài trung tâm với quy mô lớn và hoạt động bài bản hơn và đạt tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với trước.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong 3 năm tới, thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM sẽ đón thêm 400.000 m2 diện tích bán lẻ và hầu hết tại khu ngoài trung tâm.

Các dự án mới hầu hết ở khu đông, chiếm hơn 70% tổng nguồn cung mới trong giai đoạn này, theo sau là khu Tây và Bắc. Khu trung tâm và khu Nam chưa ghi nhận dự án mới trong giai đoạn này. Giá thuê dự báo sẽ tăng trong 2 năm tới và tỷ lệ lấp đầy dù giảm nhẹ nhưng vẫn đạt tỷ lệ trên 90%.

Dự đoán đến năm 2030, hình thức bán lẻ quy mô lớn sẽ chiếm lĩnh thị trường, đặt biệt là mô hình Trung tâm thương mại điểm đến và Trung tâm thương mại chú trọng phong cách sống tại các đô thị.